Khoản 4, Điều 5, Thông tư số 68/2010/TT-BTC ngày 26/04/2010 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định: Đối với những nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng mà trên giấy đó có ghi "Nợ lệ phí trước bạ" thì khi thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi nhà, đất đó phải nộp tiền lệ phí trước bạ còn ghi nợ trước khi chuyển nhượng, chuyển đổi theo giá tính lệ phí trước bạ tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Theo đó, để có thể chuyển quyền sở hữu bất động sản, gia đình bạn cần tiến hành theo trình tự sau đây:

1. Liên hệ cơ quan thuế tại địa phương để xin nộp trước bạ còn nợ;
2. Liên hệ văn phòng công chứng, cơ quan thuế và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế;
3. Tiến hành thủ tục chuyển quyền sở hữu cho anh em họ hàng bằng cách tặng cho hoặc chuyển nhượng;

Tuy nhiên bạn cần lưu ý rằng, việc tặng cho bất động sản phải trên cơ sở tự nguyện, và hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận .(1)

Khi tặng cho, bên nhận tặng cho sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân là 10%.

(1): Điều 465, Bộ luật Dân sự

1. Theo quy định tại điều 8 và điều 9 của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009, nếu nhà đất của bạn nằm trong khu vực quy hoạch mở rộng lộ giới thì trong giấy chứng nhận sẽ thể hiện thông tin quy hoạch này tại mục ghi chú và sơ đồ nhà đất.

2. Nếu bạn xây thêm một lầu, nghĩa là thay đổi kết cấu của căn nhà cấp 4, thì phải xin giấy phép xây dựng theo quy định tại điều 62 của Luật xây dựng.

Tuy nhiên, cần lưu ý là do nhà đất của bạn nằm trong quy hoạch mở rộng lộ giới, nên theo quy định tại điều 82 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004, khi chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch, người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định, không được chuyển mục đích sử dụng đất, không được xây dựng mới hoặc mở rộng các công trình hiện có.

Trường hợp có nhu cầu sửa chữa thì phải chấp hành đúng quy định của pháp luật về xây dựng đối với khu vực đất đã quy hoạch. Theo đó, đối với trường hợp của bạn, có thể chỉ được cho phép cải tạo, sửa chữa tạm nhà ở mà không thay đổi kết cấu của nhà, và phải có cam kết tự phá vỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.

3. Trường hợp quy hoạch lộ giới được thực hiện, giá đất bồi thường sẽ được xác định theo quy định tại khoản 2 điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006 và điều 11 Nghị định 69/2008/NĐ-CP ngày 13-8-2009, cụ thể là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.

1. Việc tặng cho tài sản của cô bạn là phù hợp quy định pháp luật. Đây là trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện. Theo quy định tại Điều 470 Bộ luật Dân sự, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Điều 467 Bộ luật Dân sự quy định, tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký. Như vậy, cô bạn phải lập hợp đồng tặng cho hoặc văn bản cam kết tặng cho, kèm theo giấy tờ nhà đất, gửi đến tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng nhà nước hoặc công chứng tư) để được công chứng hợp đồng.

Sau khi hợp đồng tặng cho được công chứng thì chuyển hồ sơ sang Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và cơ quan thuế để tiến hành thủ tục trước bạ, nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển chủ quyền nhà đất.

3. Trong trường hợp này, việc tặng cho bất động sản diễn ra giữa anh, chị, em ruột với nhau nên:

- Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân do thuộc trường hợp thu nhập được miễn thuế theo Điều 4 Luật thuế Thu nhập cá nhân;

- Nộp lệ phí trước bạ;

- Nộp thuế nhà đất hàng năm (nếu chưa nộp).

1. Luật Thuế thu nhập cá nhân (“TNCN”) quy định “thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất và thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất ” thì được miễn nộp thuế TNCN.

Để được miễn thuế, bạn cần phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại mục III, phần A, Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Bạn có thể liên hệ với cơ quan Thuế tại địa phương nơi mảnh đất tọa lạc để được hướng dẫn cụ thể hơn.

2. Về vấn đề chuyển nhượng đất nông nghiệp, theo chúng tôi bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để biết thêm các quy định và điều kiện chuyển nhượng.

Trong trường hợp được phép chuyển nhượng, bạn và bên nhận chuyển nhượng lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực của Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và Giấy tờ có liên quan chứng minh thuộc diện không phải nộp hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo qui định. Hồ sơ nộp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND huyện, thị xã.

3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính để được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại trang điện tử www.binhduong.gov.vn là 28 ngày làm việc.

1. Trình tự thủ tục:

Để chuyển thành đất thổ cư, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trích lục hoặc trích đo thửa đất phần xin chuyển mục đích

Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao thành đất ở là mảnh đất của bạn phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

2. Nghĩa vụ tài chính:

Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

3. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

• Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

• Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá được UBND tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm.

Tại khoản 1 điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3-12-2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất).

Thí dụ: Tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất giá đất nông nghiệp nhà nước quy định là: 200.000VNĐ/m2. Giá đất thổ cư tại vị trí đó nhà nước quy định là: 1.000.000VNĐ/1m2

Mức chênh lệch là: 1.000.000VNĐ - 200.000VNĐ = 800.000VNĐ/m2.

Căn cứ vào khoản 4 điều 56 của Luật đất đai năm 2003, giá đất được dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất được UBND tỉnh,TP trực thuộc TW công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm.

Tất cả chi cục thuế ở các quận, huyện trong TP.HCM đều có niêm yết công khai bản giá đất do UBND TP.HCM ban hành, bạn có thể liên hệ nơi đây để tham khảo.